Должники по ипотеке

Ипотечное кредитование остаётся одним из немногих реальных способов приобрести жильё в России. Крупная сумма, длительный срок и сравнительно невысокая процентная ставка делают его привлекательным. Но даже такие условия не защищают от финансовых трудностей: потеря работы, снижение дохода, болезнь, валютная ипотека — причин для просрочки множество. И когда платежи становятся непосильными, возникает главный вопрос: что будет с квартирой?

Возможные последствия неуплаты

Ипотечный кредит предполагает залог недвижимости — обычно самой приобретаемой квартиры. Поэтому первым последствием просрочки становится риск обращения взыскания на заложенное имущество. Однако это сложная и достаточно длительная процедура: банку необходимо обратиться в суд, что занимает не менее 3–4 месяцев. Кроме того, закон устанавливает ограничение — взыскание возможно только если задолженность превышает 5% стоимости залога. Поэтому подача иска становится последним шагом банка после исчерпания всех альтернативных мер.

Что может сделать банк?

Схема взаимодействия банков с ипотечными должниками давно отработана:

• Заемщик перестает выплачивать ипотеку. На следующий день после пропущенного платежа следует первый звонок сотрудника банка с уточнением причин просрочки.
• Заемщик не платит ипотеку месяц. Стандартная практика действий кредитора выглядит следующим образом. Клиенту направляются многочисленные СМС-уведомления о необходимости погасить долг, назначается время встречи с сотрудниками банка, раздаются звонки автоответчика. Важно: любой банк всегда пытается договориться, так как даже реструктуризация ипотеки на выгодных для клиента условиях выгоднее и намного быстрее судебной тяжбы.
• Просрочка достигает трех-четырех месяцев. Ключевая стадия, на которой ответственные сотрудники банка принимают решение: обращаться с исковым заявлением в суд или передавать долг коллекторам. Чаще принимается первый вариант действий, так как ко второму прибегают уже после исчерпания всех альтернативных возможностей, предусмотренных законодательством.
• Вынесение судебного решения (примерно 6-9 месяцев, реже – до года после начала просрочек по выплатам). Наверняка вердикт оказывается положительным для банка. Этому не стоит удивляться, учитывая высокую квалификацию юристов финансовых организаций, а также использование типовых договоров – как ипотеки, так и залога – содержание которых давно отработано на практике. Полученный после вступления в силу судебного решения исполнительный лист направляется в ФССП.
• Исполнительное производство. Работа судебного пристава происходит под жестким контролем банка. Крупные финансовые организации имеют достаточно влияния, чтобы добиться быстрых и эффективных действий сотрудника ФССП. Обычным результатом становится арест заложенного имущества с последующей реализацией «с молотка». Важно: на ипотечную квартиру запрет на реализацию единственного жилья не распространяется, а потому заемщик рискует очень быстро остаться без нее.
• Передача долга коллекторам. Применительно к ипотечным заемщикам речь об этом идет только в том случае, если стоимости жилья не хватает для погашения долга. Но подобная ситуация обычно возникает, когда финансовые проблемы вызваны не только ипотекой, но и другими кредитами или обязательствами, например, связанными с убыточным бизнесом. Такое развитие событий практически всегда оборачивается неминуемым банкротством должника, которое лучше всего инициировать самостоятельно, не дожидаясь обращения банка в суд и взыскания предмета залога.

Изучение приведенной выше последовательности действий банка с привязкой по срокам, становится ответом на любые типовые вопросы из серии, что будет, если не платить ипотеку:

• неделю;
• месяц;
• полгода;
• год.

Рекомендации специалистов о том, что лучше всего делать в каждой из перечисленных ситуаций, приводятся ниже. Здесь же необходимо отдельно ответить на самый важный вопрос, интересующий каждого ипотечного заемщика, заслуживающий отдельного подзаголовка статьи.

Что будет с квартирой? Мировое соглашение как способ сохранить жильё

Главный инструмент для сохранения ипотечной квартиры в банкротстве — мировое соглашение с банком. После подачи заявления о банкротстве и введения процедуры реструктуризации вы вносите предложение о мировом соглашении. Банк может пойти навстречу: снизить процентную ставку, продлить срок кредита, предоставить каникулы. Суд утверждает соглашение, ипотечное обязательство исключается из общей массы долгов. Вы продолжаете платить ипотеку по новым условиям, а все остальные долги — потребительские кредиты, займы, налоги — полностью списываются.

Важно: мировое соглашение заключается именно в рамках банкротства. Самостоятельные переговоры с банком вне процедуры часто заканчиваются отказом. А в банкротстве у кредитора появляется стимул договориться: в противном случае квартиру продадут на торгах, а остаток долга после реализации всё равно будет списан. Для банка выгоднее сохранить стабильного плательщика, пусть и на изменённых условиях. Подробнее об этом вы можете прочесть в нашей статье.

Когда жильё действительно могут забрать

Единственный сценарий, при котором ипотечную квартиру реализуют — полный отказ от выплат по ипотеке после введения процедуры банкротства и отсутствие предложения о мировом соглашении. Если вы не платите и не ведёте переговоры, арбитражный управляющий включает залоговое имущество в конкурсную массу. Квартиру оценивают и выставляют на торги.

Но даже в этом случае у вас есть преимущественное право выкупа — вы можете приобрести квартиру на торгах по начальной цене. А если после продажи останется излишек средств (квартира продана дороже долга), вы вправе ходатайствовать о выделении денег на покупку нового жилья.

Действия заемщика

Шаг №1. Обратиться в банк до возникновения просрочки

Подайте заявление о реструктуризации с документами, подтверждающими ухудшение финансового положения: справка о снижении зарплаты, больничный, свидетельство о рождении ребёнка.

Возможные варианты:

• кредитные каникулы, когда в течение определенного срока заемщик может не платить основной долг или проценты, а в некоторых случаях – и то, и другое, но в любом случае проценты даже за неоплаченный период будут начислятся и будут включены в общую сумму долга после окончания кредитных каникул;
• снижение процентной ставки, что уменьшает нагрузку на бюджет;
• увеличение продолжительности ипотеки, что приводит к аналогичным последствиям;
• комбинация из несколько описанных выше вариантов.

Каждый банк разрабатывает собственные правила реструктуризации ипотечных кредитов. Поэтому целесообразно рассматривать их в качестве одного из критериев при выборе финансовой организации для сотрудничества в будущем.

Шаг №2. Изучить банковский рынок на предмет рефинансирования ипотеки в другом банке

Высокая конкуренция вынуждает кредитные организации попросту переманивать клиентов, в том числе – предлагая подобные услуги. Плюс такого подхода к решению проблемы – возможность снизить нагрузку за счет более выгодной процентной ставки или увеличения срока кредитования. Недостаток – рассчитывать на рефинансирование с просрочками не получится, а потому следует предпринимать подобные действия заранее.

Шаг №3. Инициировать банкротство с планом мирового соглашения

Если реструктуризация не помогла, подавайте заявление о банкротстве. Главное — заранее подготовить предложение о мировом соглашении. Самостоятельная инициация процедуры даёт вам контроль: вы выбираете управляющего, определяете тактику переговоров и минимизируете риски потери жилья.

Рекомендации должнику

Не скрывайтесь от банка — это усугубит ситуацию. Не верьте мифу, что ипотечную квартиру обязательно отберут. Закон предоставляет инструменты для её сохранения, но использовать их нужно правильно и вовремя. Самый надёжный путь — банкротство с последующим мировым соглашением. Так вы сохраняете жильё, избавляетесь от всех остальных долгов и начинаете финансовую жизнь с чистого листа.

Запишитесь на бесплатную консультацию в Юридическое бюро №1. Мы поможем подготовить заявление о банкротстве с учётом стратегии сохранения ипотечного жилья через мировое соглашение. Работаем по всей России — консультации онлайн и оффлайн.

Таким образом, единственное жильё остаётся с вами в любой ситуации. Даже ипотечную квартиру можно оставить, воспользовавшись механизмом мирового соглашения в процедуре банкротства. Закон на стороне должника — главное знать, как правильно им пользоваться.

Запишитесь на бесплатную консультацию в Юридическое бюро №1. Мы поможем провести процедуру банкротства с сохранением жилья и полным списанием долгов. Работаем по всей России — консультации онлайн и оффлайн.